Chronique par Karine Dufour-Cauchon
Vous êtes nouvellement propriétaire et vous désirez faire une reprise de logement dans votre immeuble?
Voici tout ce que vous devez savoir sur la procédure de reprise de logement.
Avant de s’avancer sur cette procédure, il faut comprendre à quoi sert la reprise de logement. Cette mesure est un droit des propriétaires à reprendre possession de leur logement lorsqu’il est loué à des locataires. Attention : le tribunal administratif du Logement (TAL) a mis des balises claires pour encadrer ce droit du propriétaire, qui ne peut pas le faire simplement comme bon lui semble.
Voici comment une reprise doit se passer pour qu’elle soit conforme et légale
D’abord, la reprise de logement doit se faire pour une raison : soit pour que le propriétaire ou des membres de sa famille directe (parents ou enfants) habitent le logement de façon permanente.
Qui peut faire une reprise?
Il existe différents critères à remplir pour pouvoir procéder à une reprise de logement. Le premier critère : les propriétaires de l’immeuble doivent être une personne physique seule, ou par des conjoints (Art. 1958 C.c.Q ). Ceux qui sont exclus par cette procédure sont donc les « personnes morales (ex : compagnies)» détenant un immeuble ou les copropriétaires qui ne sont pas conjoints.
Cet article prévoit que le propriétaire doit également posséder la qualité de locateur. À distinguer : même si pour monsieur madame Tout-le-Monde, un locateur (celui qui loue) et un propriétaire (celui qui possède) semblent être la même chose, ce n’est pas toujours le cas au sens légal. Il est possible que le locateur et le propriétaire soient deux personnes différentes, entre autres lorsque des propriétaires donnent le mandat à des agences de gérer la location de ses logements.
Comment éviter cette confusion? Quand vient le temps de procéder à la signature du bail, il faut s’assurer que le nom du propriétaire figure à titre de locateur dans la section prévue du bail. S’il est trop tard, assurez-vous de pouvoir le modifier sur le bail même s’il est déjà effectif.
À qui peut-on faire une reprise?
Ensuite, il est important de comprendre que l’on ne peut faire une reprise pour n’importe qui faisant partie de notre entourage. La loi est claire : seul le locateur propriétaire peut reprendre un logement pour l’habiter lui-même, pour ses enfants ou pour ses parents au premier degré. (Art.1957 C.c.Q)
Qui est donc exclu par ce critère? Nos frères et sœurs, nos beaux-parents, nos neveux et nièces, oncles et tantes, petits-enfants, et ainsi de suite. Seuls nos parents propres ou nos enfants peuvent bénéficier de la reprise de logement.
En fait, ce n’est pas vrai dans tous les cas. Il existe une exception à la règle : la famille élargie peut reprendre le logement si le propriétaire prouve qu’il est le principal support de cette personne.
Et le locataire qui doit partir dans tout cela?
Une fois ces deux premiers critères complétés, cela ne veut pas dire que le propriétaire peut procéder à la reprise pour autant. Un dernier paramètre entre en jeu : peut-on vraiment reprendre le logement du locataire qui occupe présentement les lieux?
Si le locataire additionne ces trois conditions, on ne peut lui reprendre le logement : s’il a 70 ans ou plus, s’il occupe le logement depuis au moins 10 ans et s’il a un revenu considéré comme faible. Concernant le revenu : le seuil pour être qualifié à revenu faible est le même que celui établi pour le revenu maximal permettant d’être admissible à un logement à loyer modique. (Art. 1959.1 C.c.Q)
Attention : ces trois conditions doivent être remplies pour interdire la reprise d’un logement. Si le locataire en question ne coche que deux cases sur trois, voire une seule, le propriétaire peut procéder.
Encore une fois, tout n’est pas tout blanc ou tout noir, la réglementation du TAL prévoit aussi des exceptions à cette règle. Même si un locataire remplit ses trois critères, il se peut qu’il doive tout de même quitter. Dans quel contexte? Si le bénéficiaire de la reprise (celui qui viendra habiter le logement) est lui aussi âgé de plus de 70 ans.
Bon, on peut procéder à la reprise?
Maintenant que tous les critères sont remplis, qu’on s’assure que les droits de tous peuvent s’appliquer et que tout est conforme… comment procéder à la fameuse reprise de logement?
Ce n’est pas quelque chose qui se fait du jour au lendemain. Dans ce cas, l’avis de reprise du logement doit se faire à au moins six mois de préavis. (Art. 1960 C.c.Q). La période d’un bail est, en règle générale, du 1er juillet au 30 juin. Dans ce cas-ci : le locataire doit être informé au plus tard le 30 décembre. Des modèles sont disponibles sur le site du TAL.
Si le locataire accepte, le propriétaire n’a pas à entreprendre une demande d’expulsion du locataire après la fin du bail au tribunal administratif du logement. Si le locataire refuse (par un silence ou un refus explicite), le propriétaire aura un mois à partir de la réception du refus pour entamer une demande de reprise de logement au tribunal administratif du logement (Art.1963 C.c.Q).
Une audience sera fixée par le Tribunal pour que le juge décide si la reprise aura lieu ou non. Le juge se prononcera aussi sur le montant de compensation (initialement non prévu sur l’avis de reprise comme tel), qui devrait correspondre aux frais de déménagement raisonnables. (Art. 1967 C.c.Q).
Finalement, informez-vous directement auprès du TAL pour parler de votre situation spécifique.
*Cette chronique ne se substitue pas à un conseil juridique. Informez-vous directement auprès du TAL pour parler de votre situation spécifique et consultez la documentation disponible avant de procéder à une reprise de logement.