Cette chronique a été écrite en collaboration avec Angèle Chouinard, démarcheuse hypothécaire chez Desjardins.
Jusqu’à combien je peux emprunter?
Combien suis-je prêt à rembourser par mois ?
Quel est mon profil d’emprunteur ?
Ces questions sont simples, mais si importantes pour simplifier le processus d’achat de votre maison.
Décodons le langage de la préapprobation hypothécaire, pour bien se préparer et rester réalistes.
La préapprobation hypothécaire, c’est :
La préapprobation détermine le montant maximal que vous pourriez emprunter et payer pour votre future propriété. C’est une évaluation, ce qui veut dire qu’elle ne vous engage à rien et c’est un service gratuit. Elle fournit des informations de base capitales à la réalisation de votre projet immobilier, comme vos paiements types que vous aurez à débourser par mois, la mise de fonds initiale que vous aurez à fournir et une multitude d’autres aspects à considérer pour éviter les mauvaises surprises.
En évaluant votre situation financière, votre mise de fonds et votre projet, elle facilite vos démarches auprès de votre courtier immobilier ou du vendeur. Une fois que vous connaissez votre capacité d’achat et votre budget, vous pouvez enfin magasiner.
Comment s’y prendre?
Pour concocter le « cocktail financier » parfait à votre goût, un représentant hypothécaire va « mélanger » quelques informations sur vos finances : salaire annuel, les obligations de paiements, les dettes, et bien sûr, votre apport initial. Puis, comme tout bon « barman » financier, le représentant hypothécaire secoue le tout pour vous donner le résultat final : votre montant maximum accordable, le scénario de paiements et comment sera amorti votre emprunt.
Attention! le représentant hypothécaire travaille avec les données « brutes » de vos finances. C’est-à-dire que vos escapades aux restaurants, vos factures d’essence ou même les impôts qui vous sont déduits ne sont pas pris en compte. Vous, qui vivez au quotidien avec votre revenu net, devrez ensuite évaluer si les scénarios de paiements proposés sont réalistes selon vos habitudes de consommation.
Être préapprouvé offre un avantage considérable : vous avez une longueur d’avance pour faire une offre d’achat. Cela peut faire la différence si plusieurs acheteurs potentiels ont en vue la même maison. Autre bénéfice : La préapprobation offre aussi une garantie d’un taux d’intérêt pour une période limitée, vous protégeant contre toute hausse éventuelle.
Finalement : la mise de fonds!
Lorsque vous faites un emprunt hypothécaire, vous êtes tenu de verser une mise de fonds, c’est-à-dire une somme d’argent provenant de vos avoirs personnels. Elle peut provenir de vos comptes d’épargne, de vos certificats de dépôt, de vos obligations d’épargne, de vos fonds de placement, de vos REÉR et de vos CELIAPP. Les dons en argent, les remises en argent des prêteurs et les emprunts personnels sont également admissibles, à certaines conditions.
La mise de fonds, aussi appelée apport personnel, représente la somme d’argent que l’emprunteur investit initialement lors de l’achat d’un bien immobilier ou d’un autre actif financier. C’est un pourcentage du prix total de l’achat, et elle constitue la part du financement qui n’est pas empruntée auprès d’une institution financière.
Elle sert principalement à réduire le montant que vous devrez emprunter. En général, plus la mise de fonds que vous être capable de mettre est importante, moins le montant du prêt sera élevé. La plupart des prêts hypothécaires exigent une mise de fonds, et le pourcentage requis peut varier en fonction de l’institution financière et du type de prêts.
Combien prévoir en mise de fonds? Plus elle est élevée, moins votre emprunt le sera. Et moins d’intérêt vous paierez. Généralement, la mise de fonds minimale requise équivaut à 20% du coût d’achat ou de la valeur marchande de la propriété, selon le plus petit des deux montants. Il est possible d’emprunter même si vous n’avez pas cette mise de fonds minimale. Cependant, si vous avez besoin d’un prêt hypothécaire correspondant à plus de 80% du prix d’achat de votre propriété, vous devrez obtenir une assurance prêt hypothécaire de la Société canadienne d’hypothèques ou de logement (SCHL) ou de Sagen. La mise de fonds exigée se situe alors entre 5% et 20% de la valeur de votre propriété.
Utilisez votre régime enregistré d’épargne-retraite (REER) pour acheter votre maison, sans payer d’impôts : – Jusqu’à 35,000$ par emprunteur, et un délai de 15 ans pour rembourser la somme sans intérêts.
Le CELIAPP est un nouveau régime enregistré qui permet d’épargner de l’argent à l’abri de l’impôt en vue de constituer une mise de fonds pour acheter une première habitation admissible.
Outre la mise de fonds initiale, vous devez prévoir un montant minimal équivalant à environ 3% de la valeur de la propriété désirée pour couvrir certains frais de démarrage (exemple : frais d’inspection, frais d’évaluation, notaire, droits de mutation, etc.).
Votre représentant hypothécaire saura vous guider et répondre adéquatement à toutes vos questions.
Voilà, vous êtes maintenant prêt à passer à l’action. Bien sûr, cette chronique ne remplace pas les conseils financiers. Un conseiller hypothécaire est la personne la mieux placée pour vous guider dans le financement de votre maison.
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